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都心回帰(としんかいき)とは地価の下落などによって都心部の居住人口などが回復する現象で、日本においては東京圏・東京都特別区や大阪市などで見られる。都心再集中、都心集中などともいう。

◆ 概要

1980年代ごろから、欧米等の先進諸国の一部の大都市圏においてその中心部の人口の回復・再成長が指摘されるようになった事に端を発する。これを特にモデル化したものとしては、都市化、郊外化の後に反都市化を経て再都市化へ向かうとしたクラッセンの都市循環仮説が挙げられる。日本では、1990年代中後半頃から盛んに使われ始めた。

背景としては、以下のようなものが挙げられている。

#グローバル化に伴う「世界都市」の成立や知識創造型産業・対事業所の高次サービス業の集積による、さらなる機能の集中・高次化。

#上記の事項を背景とした、情報の接触に至便な都心部での居住の再評価。

#世界都市化を狙う都市間の競争の激化を背景とする、規制緩和や税の軽減等の優遇施策とそれに対応する民間主導での再開発。

#都市のジェントリフィケーション(但し、日本ではかかる現象は今のところ確認されていない。おそらく、10年ほど後に見られるはずである)

◆ 日本における都心回帰

:都心も参照

◇ 都心部

高度成長期以降、地方から大都市圏への急激な人口流入によって地価が急騰した事、都心周辺の交通事情や衛生環境が急速に悪化して都市公害と指摘されるほどになった事などから、郊外に「庭付き・一戸建て」を手に入れることが人々の憧れとなった。このため都心部の人口は一貫して減少し、一方で郊外の人口は爆発的に増えることになり、郊外化、ドーナツ化現象等と呼ばれてきた。しかしバブル崩壊以降の地価下落、企業・行政の遊休地放出、不良債権処理に伴う土地の処分、「高層住居誘導地区[外部リンク] 高層住居誘導地区(国土交通省)」(1997年より)の導入、超高層マンションの定着などによって都心での不動産取得が容易になった事、都心の利点が見直されてきた事によって都心部で人口が増加に転じてきた。

2002年頃から単なるスポットの開発ではなく、面的な展開を見せ始め、かつての「ドーナツ化」に対し「アンパン化現象」と呼ぶ論者も居る。三大都市圏を中心に、全国の政令指定都市においても同様の現象が見られる。また、豪雪地帯にある都市では、マンションの管理人が除雪・融雪をするため雪かきの必要がない、降雪時の通勤渋滞に巻き込まれない、住宅性能が高いため少ない光熱費で暖かいなど、冬季の生活の質向上が都心回帰の動機の1つでもある。

 都心居住のメリット

・都心部に住めば、職住近接が実現し、美術館や博物館などにも近い。

・百貨店や専門店での買い物が便利。

・公共交通機関が発達しており、自動車を持たない生活が可能。モータリゼーションによる精神的・経済的な負担から免れることができる。

・バブル崩壊による地価下落により、都心部でも家を買いやすくなった。

・人々を都心から遠ざけていた大気汚染などの公害が緩和されてきた。

など。

  都心居住のデメリット

・商店街が空洞化していることが多く、日用品の買い物に事欠くことがある。ネット通販の利用などを考える必要がある。

・地価や家賃に比して、居住スペースが狭い。

・一人暮らしの若者や単身者が多く、コミュニティーが発達しておらず、町内会などへの参加が少ない。

・駐車場の不足等のため自家用車の保有、維持が困難な場合がある。郊外の大型店は概ね自動車でのアクセスを前提としており、自家用車を保有していない場合、大型店へのアクセスすら困難となる(ただし、大型の耐久消費財の購入の際は、配送サービスがあるので問題はない)。余暇に自動車を使う場合、レンタカーでかなり代替はできるが、完全とはいかない場合がある。

・ヒートアイランド現象により、冬でも温かい一方、夏場は夜でも蒸し暑い。

◇ ベッドタウンの変化

高度経済成長期以降は、劣悪な住環境の都心から、環境もよく住宅の延べ床面積もより広い郊外マイホームへの住み替え需要があり、バブル景気期は都心の家賃上昇による住み替え需要があって、東京都心近郊のベッドタウン(東京多摩地域、神奈川東部、埼玉南部、千葉西部)の人口は高い増加率を見せた。

2003年3月に東京都が実施した通勤時間に関する意識調査によると、回答者の80%以上が「受忍限度は一時間以内」と回答している。言い換えると、都心のオフィスワーカーにとっては、ドアツードアで1時間以内にたどり着けない立地の住宅には住みたくないということである。これは今ある通勤圏が面的に縮小すること意味しており、通勤60分圏の外側部に大幅な社会人口減をもたらす可能性を示唆している。一方で、ロードサイド店舗の増加による物販の郊外化によって、そのような店舗を職場とする労働者も増加している。そのため、通勤60分圏内の郊外にある川崎市や横浜市などの東京都心近郊のベッドタウンでは、高い人口増加率を見せている。

少子化の進展に伴う核家族世帯の構成人数の減少、核家族から子が別世帯として自立して老年夫婦世帯へと転換するなど、世帯人数の減少と世帯数の増加によって1世帯が必要とする延べ床面積が減少する中、郊外一戸建てからダウンサイジングしてマンションに住み替える需要もある。しかし、郊外住宅地では高さ制限があるため、高層化による廉価マンションを供給しづらい。そのため、ベッドタウン世帯のダウンサイジングによる住み替え需要は、都心回帰現象の一部に吸収される他、高層化が可能なベッドタウンの駅前や大通り沿いにも吸収されており、ベッドタウンの人口分布は、地域全体にほぼ均一だったものから、一部に集中する傾向を見せている。

◇ ヒートアイランド現象

都心回帰や都心の急激な再開発が進む一方、東京の夏の日中最高気温が上昇し、夜間になっても気温も下がらないなど、ヒートアイランド現象が顕在化している。都心や東京湾岸に高層マンションを建てたことなどが原因で、海風が遮られたことが原因の一つとして考えられている。東京ウォール現象という識者もいる。

◇ 大学の都心回帰

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